La loi Denormandie, la nouvelle Pinel

La loi Denormandie : la nouvelle Pinel

pour rénover l’immobilier ancien

Depuis son lancement en 2019, la loi Denormandie s’est imposée comme un dispositif phare en matière d’investissement locatif dans l’immobilier ancien. En s’inspirant du succès de la loi Pinel, elle vise à encourager la rénovation de logements anciens dans des zones spécifiques, tout en offrant des avantages fiscaux intéressants.

Les objectifs de la loi Denormandie

Le principal objectif de la loi Denormandie est de dynamiser le marché de l’immobilier ancien en incitant les investisseurs à rénover des biens immobiliers dans des quartiers en difficulté. Cela permet non seulement d’améliorer le cadre de vie dans ces zones, mais aussi de répondre à une demande croissante de logements rénovés et de qualité.

Les conditions d’éligibilité

Pour bénéficier de la loi Denormandie, l’investissement doit porter sur un logement ancien situé dans une zone éligible, généralement des zones tendues où la demande de logements est forte. De plus, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Les biens doivent également respecter des critères de performance énergétique, afin de garantir un logement de qualité.

Les avantages fiscaux

En contrepartie de ces conditions, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt particulièrement attractive.

Une fiscalité pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’acquisition, répartie sur plusieurs années. Cette réduction est généralement conditionnée à la location du bien pendant une durée minimale de six ou neuf ans, selon le niveau de réduction fiscale souhaité.

Pourquoi la loi Denormandie est une opportunité pour les investisseurs ?

• Effet de levier important : travaux déductibles + réduction d’impôt

• Possibilité d’acheter sous le prix du neuf

• Création forte de valeur après travaux

• Attractivité locative renforcée

• Potentiel de plus-value à la revente grâce à la rénovation

• Dispositif simple, fondé sur les mêmes mécanismes que le Pinel

C’est une stratégie parfaite pour :

• Les marchands de biens qui veulent optimiser la fiscalité

• Les investisseurs particuliers cherchant un complément de revenu

• Les porteurs de projets souhaitant redonner vie à des biens anciens

Comparaison avec la loi Pinel

Alors que la loi Pinel se concentre principalement sur le neuf, la loi Denormandie cible l’ancien et la rénovation. Cela permet de redynamiser des quartiers plus anciens et de lutter contre la vacance immobilière. En outre, la loi Denormandie est souvent plus accessible pour les investisseurs souhaitant rénover un bien ancien, avec des coûts d’entrée potentiellement plus bas que dans le neuf.

Le montant de cette réduction dépend de la durée d’engagement locatif :

• 12 % du prix d’achat pour un engagement de 6 ans

• 18 % pour un engagement de 9 ans

• 21 % pour un engagement de 12 ans

Cette réduction est calculée sur le prix total de l’opération (achat + travaux), dans la limite légale de 300 000 €. Concrètement, cela signifie qu’un investisseur peut obtenir jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt en s’engageant sur 12 ans.

Le Denormandie offre donc une opportunité rare : investir dans l’ancien à un prix souvent inférieur au neuf, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal équivalent à celui d’un programme neuf Pinel.

Les types de travaux éligibles

Pour entrer dans le cadre du Denormandie, les travaux doivent contribuer à l’amélioration globale du logement. Parmi les travaux éligibles, on retrouve :

• La rénovation énergétique (isolation, chauffage, ventilation…)

• La modernisation des pièces (salle de bain, cuisine, revêtements…)

• L’amélioration générale du confort

• La transformation d’un local en logement

L’objectif est clair : remettre sur le marché des logements anciens modernes, performants et attractifs. Les travaux doivent être réalisés par des professionnels, et doivent améliorer la performance énergétique d’au moins 30 % (ou 20 % pour les logements collectifs).

Où peut-on investir en Denormandie ?

Le dispositif est limité aux communes faisant partie du programme “Cœur de Ville” ainsi qu’aux communes ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).

Conclusion

La loi Denormandie s’impose comme une alternative redoutablement efficace à la loi Pinel. En permettant de rénover l’ancien tout en bénéficiant d’un puissant avantage fiscal, elle répond parfaitement aux enjeux actuels du marché immobilier : préserver les centres-villes, rénover le parc ancien et proposer des logements modernes et performants. Pour les investisseurs, c’est une opportunité rare de combiner rentabilité, optimisation fiscale et création de valeur.